Asuntoa etsiessäsi tulet näkemään ja kuulemaan erilaisia termejä. Avaamme tässä joitakin termejä, mitkä liittyvät uuden asunnon kauppaan. Asunto-osakeyhtiöissä myydään asunnon ja autopaikan hallintaan oikeuttavia osakkeita yhtiön omistamassa rakennuksessa.
Huomioithan, että jokainen kohde on oma kokonaisuus ja tiedot yhtiöiden välillä voivat poiketa. Asiantunteva asuntomyyjä auttaa sinua kaikissa kysymyksissä ja antaa myös paljon tietoa asunnon valinnan ja kaupanteon yhteydessä.
HINTAAN LIITTYVIÄ TERMEJÄ
Myyntihinta (lyhenne mh)
Myyntihinta eli kauppahinta on summa, jonka ostaja maksaa myyjälle kaupan toteutuessa.
Rakenteilla olevista uusista asunnoista ja autopaikoista myyntihinta maksetaan yleensä useammassa erässä kohteen rakentamisen aikana ja myyntihinta tulee olla kokonaisuudessaan maksettu, kun uusi asunto valmistuu.
Kun kohde on valmis, myyntihinta maksetaan kokonaisuudessaan kaupanteossa, jolloin kohteen hallinta- ja omistusoikeus siirtyvät ostajalle.
Lainaosuus (lyhenne lo)
Ostettava kohde voi sisältää lainaosuuden, joka on taloyhtiölainaa. Taloyhtiölaina on valmiiksi neuvoteltu, mihin et tarvitse erillistä vakuutta. Ostajana voit valita, lyhennätkö taloyhtiölainaa kuukausittain pääomavastikkeena taloyhtiölle vai maksatko oman asunnon lainaosuuden yhtiön lainasta kerralla pois taloyhtiön valmistuessa tai myöhemmin.
Jättäessäsi taloyhtiölainan asuntoon kuuluvana, maksat kuukausittain pääomavastiketta (=rahoitusvastike) taloyhtiölle. Huomioithan, että usein alkuun maksetaan kuukausittain pienempää pääomavastiketta sisältäen pelkät korot ja myöhemmin maksetaan suurempaa pääomavastiketta sisältäen korot ja lyhennyksen. Lainan korkoehdot, laina-aika ja maksuehdot kannattaa aina tarkistaa asunnon myyjältä.
Taloyhtiölainaosuutta varten voit kysyä pankistasi henkilökohtaisen lainan, joka voi olla sinulle edullisempi ja joustavampi. Mikäli päädyt henkilökohtaiseen lainaan kokonaisuudessaan, voit ilmoittaa myyjälle, että haluat maksaa myyntihinnan lisäksi myös lainaosuuden. Lainaosuus maksetaan rakenteilla olevassa yhtiössä ennen kohteen valmistumista ja mikäli kohde on valmis, niin lainaosuus maksetaan kaupanteon yhteydessä. Mikäli maksat lainaosuuden pois, niin silloin taloyhtiö ei peri pääomavastiketta, vaan huolehdit tarvittavista lainaan liittyvistä kuluista omalle pankillesi.
Velaton hinta (lyhenne vh)
Velaton hinta sisältää kauppahinnan ja myytäviin osakkeisiin kohdistuvan osuuden lainoista.
Kun olet saanut ostettavan osakkeen täysin maksettua eli velattomaksi, sinulle on kertynyt omaisuutta.
Varainsiirtovero
Kun ostat uudesta asunto-osakeyhtiöstä asunto-, autopaikka- tms. osakkeita, ostajana maksat varainsiirtoveroa 2 prosenttia velattomasta hinnasta. Vero maksetaan kahden (2) kuukauden kuluessa siitä, kun omistusoikeus osakkeisiin on siirtynyt sinulle. Omistusoikeus siirtyy, kun kauppahinta on kokonaisuudessaan maksettu.
Ensiasunnon ostajana sinun ei tarvitse maksaa asunnosta varainsiirtoveroa, jos kaikki seuraavat ehdot täyttyvät:
- Olet kaupantekohetkellä 18–39-vuotias.
- Omistat kaupan jälkeen asunnosta 50 % tai enemmän.
- Ostat asunnon vakituiseksi asunnoksesi ja muutat siihen 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta.
- Et ole kaupantekohetkellä tai sitä ennen omistanut mistään asunto-osakkeesta tai asuinrakennuksesta 50 %:a tai enempää.
Ensiasunnon verovapaus ei koske autopaikkaa. Muistathan, että ostajana vastaat itse verovapauden täyttymisestä ja epäselvissä tilanteissa voit kääntyä verottajan puoleen.
Varainsiirtoveroihin liittyvät menettelytapaohjeet saat myyjältä.
ENNAKKOMARKKINOINTIIN LIITTYVIÄ TERMEJÄ
Ennakkomarkkinointi
Ennakkomarkkinointi on suunnitteluvaiheessa tai rakenteilla olevan kohteen asuntojen ja autopaikkojen tarjoamista varattavaksi. Ennakkomarkkinoinnin aikana kohteen tietoja valmistellaan ja päivitetään. Ennakkomarkkinoinnilla rakentaja haluaa selvittää kohteen kiinnostavuuden ja yleensä vaaditaan tietty varausaste ennen kuin kohteen rakentaminen alkaa.
Varaussopimus ja varausmaksu
Ennakkomarkkinoinnissa olevan kohteen asunto- ja autopaikkavarauksesta laaditaan kirjallinen varaussopimus ostajan ja myyjän välillä, missä yhteydessä ostaja maksaa asunnosta varausmaksun. Varausmaksu on enintään 4 % asunnon kauppahinnasta. Varausmaksun suuruus voi olla pienempikin ja myyjä määrittelee kussakin kohteessa varausmaksun suuruuden. Varausmaksu ei ole sitova, ja se palautetaan täysimääräisesti, jos ostaja peruu varauksensa. Kaupan toteutuessa maksettu varausmaksu lasketaan osaksi kauppahintaa. Mikäli kohteen rakentaminen ei käynnisty, varausmaksu palautetaan takaisin ostajalle.
ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ ASUMISEEN LIITTYVIÄ TERMEJÄ
Hoitovastike
Hoitovastiketta maksetaan asunto-osakeyhtiölle ja sillä katetaan yhtiön juoksevat menot mm. isännöinnistä ja huollosta aiheutuvat kustannukset, ulkoalueiden hoito, jätehuolto, yhteisten tilojen sähkö, lämmitys, vesimaksut, tonttiin liittyvät kulut, vakuutusmaksut sekä muut menot. Hoitovastiketta peritään asunnoista ja autopaikoista.
Hoitovastikkeen lisäksi asunnon omistaja vastaa huoneistossa käytetyn sähkön ja veden kulutuksesta, jotka ovat uusissa taloyhtiöissä mittaroitu huoneistokohtaisesti. Taloyhtiö laskuttaa asunnossa käytetystä vedestä joko ennakkona kuukausittain henkilöluvun mukaan ja tasaus tapahtuu mittarilukemiin perustuen. Vaihtoehtoisesti laskutus tapahtuu suoraan mittarilukemiin perustuen useamman kerran vuodessa.
Pääomavastike
Pääomavastikkeella katetaan kaikki ne menot, jotka yhtiölle aiheutuu pitkäaikaisten tai niitä vastaavien lainojen koroista, mahdollisista indeksikorotuksista, lyhennyksistä ja muista lainojen hoitoon liittyvistä kuluista.
Muita vastikkeita
Muita vastikkeita ovat mm. kaapeli-TV-vastike ja laajakaistavastike, joita peritään asuntokohtaisesti kuukausittain. Kohdekohtaisesti em. vastikkeet voivat sisältyä myös hoitovastikkeeseen.
Kaikki vastikkeet on määritelty taloussuunnitelmassa, kun uuden kohteen myynti aloitetaan.
Hallitus määrää vastikkeiden suuruuden ja niihin tulee muutoksia asumisen aikana.
TONTTEIHIN LIITTYVIÄ TERMEJÄ
Oma tontti
Oma tontti, joka on ostettu asunto-osakeyhtiön lukuun, sisältyy asunnon velattomaan hintaan. Tonttiin liittyvän kiinteistöveron osuus sisältyy asunnon hoitovastikkeeseen.
Vuokratontti
Vuokratontti on vuokrattu asunto-osakeyhtiölle tietyn pituiseksi vuokra-ajaksi ja vuokrasopimuksessa vuosittainen maanvuokra on yleensä sidottu indeksiin, jolloin vuokran suuruutta on vuokranantajan mahdollista tarkistaa indeksiehdon mukaan vuosittain. Vuokratontin omistajana on yleensä kaupunki tai kunta. Maanvuokra sisältyy asunnon hoitovastikkeeseen. Maanvuokrasopimuksen ehdot kannattaa tarkistaa myyjältä.
Valinnainen vuokratontti
Mikäli asunto-osakeyhtiön tontti on valinnainen vuokratontti, jonka omistaja on esim. jokin yhtiö tai yksityisempi taho, tulee huomioida, että tonttiosuus ei sisälly asunnon velattomaan hintaan. Usein asuntoon liittyvän tonttiosuuden voi lunastaa omaksi ja tonttiosuudella on oma hintansa, josta maksetaan myös varainsiirtovero 4 %:n mukaan. Jos et halua lunastaa asunnon tonttiosuutta omaksi, niin tonttiosuudesta peritään erikseen kuukausittain tontinvuokravastiketta. Huomioithan tämän laskiessasi asunnon todellista hintaa ja asumiseen liittyviä kuluja. Valinnaisen vuokratontin sopimukseen ja sen ehtoihin kannattaa tutustua huolella.
UUTEEN ASUNTOON LIITTYVIÄ TARKASTUKSIA
Ennakkotarkastus (muuttotarkastus)
Ennen asuntokohteen valmistumista ostajalla on mahdollisuus tarkastaa valmistuva asunto ja kirjata ylös mahdolliset puutteet tai virheet. Havaitut virheet pyritään korjaamaan ennen kohteen valmistumista ja asunnon luovutusta ostajalle. Asumista haittaamattomia virheitä voidaan siirtää vuositarkastuksen yhteydessä korjattavaksi.
Vuositarkastus
Vuositarkastus järjestetään aikaisintaan 12 kuukauden ja viimeistään 15 kuukauden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Myyjä ilmoittaa vuositarkastuksen ajankohdasta kirjallisesti ostajille vähintään kuukautta ennen sen järjestämistä ja ostajan tulee ilmoittaa ja kirjata kaikki havaitsemansa näkyvät virheet.
Uudiskohteissa myyjä vastaa virheistä kymmenen vuoden ajan. Asukkaiden ja taloyhtiön vastuulla ovat kulumisesta, käytöstä ja ikääntymisestä aiheutuvat korjaustarpeet. Mikäli laitetoimittaja on antanut asuntoon kuuluvaan laitteeseen (esim. kodinkoneet) takuun, myyjä ei vastaa tästä takuusta.
UUTEEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖÖN LIITTYVÄT KOKOUKSET
Osakkeenostajien kokous
Osakkeenostajien kokous järjestetään rakenteilla olevassa yhtiössä, kun vähintään yhdestä neljäsosasta yhtiön asuntoja on myyty. Tässä kokouksessa käsitellään tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan valinta.
Hallinnonluovutuskokous
Uuden asunto-osakeyhtiön hallinnonluovutuskokous pidetään noin kolmen kuukauden kuluttua rakennusten valmistumisesta. Kokouksessa yhtiön rakennusaikainen hallitus vaihdetaan osakkaista valittuun hallitukseen ja rakennusaikainen hallitus luopuu yhtiön kirjanpidosta.